Kauf eines gebrauchten Hauses

Kauf eines gebrauchten Hauses

Der Kauf eines gebrauchten Hauses bzw. einer Immobilie stellt für die meisten Käufer alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich vielfach hohe Darlehen aufgenommen werden. Damit Käufer bei einem solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten werden und um Risiken zu vermeiden, ist die Mitwirkung des Notars vorgesehen. Seine Tätigkeit ist insbesondere darauf gerichtet, den Käufer vor ungesicherten Vorleistungen zu schützen und ihm den rechts-sicheren, lastenfreien Erwerb der Immobilie zu ermöglichen. Ob der Kauf der Immobilie auch ein „gutes“ Geschäft ist, muss hingegen der Käufer selbst beurteilen. Wie beim Autokauf sollte er das Objekt auf Herz und Nieren prüfen und seine Finanzierung sicherstellen. Der Immobilienkauf ohne Reue ist folglich nur dann gewährleistet, wenn alle Beteiligten ihren Beitrag leisten.

Ablauf vor der Beurkundung

Der Notar bespricht mit den Vertragsbeteiligten ihre Zielvorstellungen und informiert sie dabei über die Regelungsmöglichkeiten. Zugleich prüft der Notar das Grundbuch, um die Eigentümerdaten und etwaige Belastungen für den Verkäufer/Eigentümer festzustellen, die in der Gestaltung und Abwicklung des Grundstückkaufvertrages berücksichtigt werden müssen (in der Regel durch Löschung im Zuge der Kaufabwicklung). Auf dieser Vorbesprechung aufbauend erstellt der Notar den Entwurf eines sachgerechten und ausgewogenen Kaufvertrages, er berät die Vertragsbeteiligten unparteilich und klärt sie umfassend, objektiv und neutral über alle Rechtsfolgen des Kaufvertrages auf. Der Notar hat dabei besonders darauf zu achten, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen bei der Abwicklung des Grundstückskaufes erbringen. Den Entwurf hat er so rechtzeitig an die Vertragsparteien zu übersenden, dass sie sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinandersetzen können und im Vorfeld weitere offene Fragen klären können.

Ablauf während der Beurkundung

In der darauf folgenden Beurkundung muss der Notar den Vertrag zwingend vorlesen, ein Verzicht darauf ist nicht möglich und führt zur Unwirksamkeit des Vertrages. Bei der Verlesung erläutert der Notar den rechtlichen Inhalt und berücksichtigt Änderungs- und Ergänzungswünsche der Parteien. Zugleich sorgt er dafür, dass das Ergebnis der Beurkundung ein wirksamer Vertrag ist. Die Verlesung durch den Notar gibt den Vertragsparteien und insbesondere dem Käufer die Möglichkeit, Fragen zu rechtlichen Unklarheiten zu stellen und sich den genauen Ablauf erläutern zu lassen. So stellt der Notar sicher, dass sich der Käufer bei Unterzeichnung der rechtlichen Tragweite und vor allem der Verbindlichkeit des Vertrages bewusst ist. Mit der Unterschrift unter dem beurkundeten Vertrag wird dieser für Verkäufer und Käufer verbindlich. Der Käufer sollte die Unterschrift deshalb erst und nur dann leisten, wenn alle seine Fragen beantwortet wurden und er sich sicher ist, dass er diesen Grundstückskaufvertrag so abschließen möchte.

Ablauf nach der Beurkundung

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung einer Vormerkung, die das Grundstück für den Käufer im Grundbuch und damit für jedermann ersichtlich reserviert. Weiter besorgt der Notar die Unterlagen, die für den rechts-sicheren und lastenfreien Erwerb durch den Käufer erforderlich sind. Zugleich meldet er den Kaufvertrag dem Finanzamt, woraufhin der Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zugesandt bekommt. Wenn der Käufer ein Bankdarlehen zur Bezahlung des Kaufpreises benötigt, das durch Grundpfandrechte abgesichert werden muss, beurkundet der Notar deren Bestellung und beantragt ihre Eintragung im Grundbuch, die erforderlichen Unterlagen sollten bereits vor der Beurkundung an den Notar zur weiteren Vorbereitung übermittelt werden, damit die Bestellung unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen kann. So können Verzögerungen in der Kaufabwicklung vermieden werden.

Der Notar sorgt dafür, dass der Käufer erst dann den Kaufpreis zahlt, wenn dem Grundstückserwerb keine rechtlichen Hindernisse mehr entgegenstehen, erst hiernach teilt er dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Sobald der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt, beantragt der Notar die Umschreibung des Grundstücks im Grundbuch. Abschließend überprüft der Notar die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamtes. Dabei achtet er besonders darauf, dass zwischenzeitlich keine Eintragungen (etwa Belastungen des Verkäufers) erfolgt sind, denen der Käufer nicht zugestimmt hat und die seine Rechte beeinträchtigen.

Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass es sich hier um keine Rechtsberatung handelt. Sollten Sie weitere Fragen zum Thema Immobilienverkauf haben, dann freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

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